Mengenal Sistem Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Terutang

 

Perumahan (Foto: acc Soleh WordPress)
Perumahan (Foto: acc Soleh WordPress)

Wacana baru kembali digulirkan oleh Pemerintah. Kali ini, dalam rangka merealisasikan target 20 juta sertifikat tanah pada tahun 2019, Pemerintah akan menerapkan sebuah sistem baru, yang bernama BPHTB terutang. Sistem ini, menurut Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN, perlu diterapkan agar proses penerbitan sertifikat atas tanah dan bangunan berlangsung dengan cepat. Dengan menggunakan sistem BPHTB terutang, nantinya masyarakat yang membeli tanah atau bangunan tidak perlu membayar BPHTB terlebih dahulu, karena BPHTB bisa dibayar setelah tanah atau bangunan tersebut laku dijual atau digunakan untuk kepentingan komersial, sehingga sertifikat tanah atau bangunan bisa langsung diperoleh sebelum BPHTB dibayarkan ke Pemerintah Daerah setempat.

Namun penerapan sistem BPHTB ini sepertinya akan menemui beberapa hambatan, di antaranya adalah soal kepastian hukum dan tata cara pelaksanaan BPHTB terutang di tingkat daerah. Perlu diingat bahwa landasan yuridis pemungutan BPHTB masih berdasarkan pada Undang-Undang No.20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang No.21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Jika mencermati ketentuan Pasal 9 UU No.20 Tahun 2000, pajak BPHTB wajib dibayar oleh Wajib Pajak sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Dari bunyi pasal tersebut, terlihat bahwa sistem BPHTB terutang belum bisa diterapkan karena masyarakat wajib membayar pajak BPHTB terlebih dahulu pada saat pembelian tanah atau bangunan dilakukan. Belum lagi jika dibenturkan dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang menetapkan bahwa BPHTB adalah jenis pajak kabupaten/kota yang tata cara pemungutannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Daerah, tentu permasalahan akan menjadi semakin rumit.

Guna melihat indikator keberhasilan BPHTB terutang, Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN berencana untuk menerapkan kebijakan BPHTB terutang di Jakarta, Surabaya dan Batam sebagai pilot project. Pada pertengahan tahun 2017, berdasarkan target tahap pertama, semua lahan yang ada di ketiga daerah tersebut akan selesai disertifikasi. Untuk daerah-daerah lainnya, paling cepat 5 tahun ke depan semua lahan akan selesai disertifikasi atau selambat-lambatnya akan selesai dalam waktu 10 tahun mendatang. Agar target sertifikasi dapat terealisasi, pemerintah pusat, dalam hal ini Menteri ATR/Kepala BPN, juga akan segera melakukan koordinasi dengan seluruh jajaran pemerintah daerah.

Masih menjadi misteri bagaimana cara pemerintah daerah melaksanakan kebijakan BPHTB terutang ini, jika ditinjau dari segi risiko, BPHTB terutang berpotensi menimbulkan masalah baru seperti berkurangnya pendapatan daerah, hal ini bisa terjadi karena Wajib Pajak belum tentu mau menggunakan tanah atau bangunan yang dibelinya untuk dijual kembali atau kepentingan komersial, padahal BPHTB baru wajib dibayarkan setelah tanah atau bangunan laku, risiko seperti itu tentu akan mengurangi pajak daerah, yang sebagaimana telah diketahui, menjadi salah satu pemasukan utama bagi Pemerintah Daerah.

Kemungkinan, kebijakan ini tidak akan mendapat apresiasi positif dari pemerintah daerah, atau mungkin lebih parah, akan menimbulkan ego-sektoral antar daerah jika pemerintah pusat tidak menentukan kriteria tanah atau bangunan seperti apa yang dapat dikenakan dibebaskan dari BPHTB (baca: BPHTB terutang), mengingat kebijakan BPHTB terutang memberikan risiko yang cukup tinggi bagi pendapatan daerah. Selain itu setiap pemerintah daerah pasti juga memiliki cara tersendiri agar seluruh tanah atau bangunan di daerahnya tersertifikasi dengan baik. Oleh karenanya, keseragaman pemahaman dan pandangan menjadi kunci bagi pemerintah pusat agar kebijakan ini berhasil.